投稿日：2019年7月9日 | 最終更新日：2022年11月17日
アパート経営はリスクが高いという認識がありますが、上手に経営できればそのリターンは計り知れないものがあります。
実際に定年退職をした知り合いにアパート経営を成功させ、毎月多額の不労所得を得ている方がいます。そのリターンはワンルーム投資を遥かに凌ぎます。
しかし、不動産投資の中でもハードルが高いというネックを抱えていることも事実です。
そこで本記事では押さえるべきリスクと、失敗しないためのポイントをまとめました。
目次
アパート経営で考えられる5つのリスク
アパート経営を夢見て始めてみたものの、思い描いていたものとは全く異なる結果になったという人も多く、カンタンそうに見えてリスクが高い側面があります。
まずはアパート経営を行う上での代表的な5つのリスクを押さえておきましょう。
- 空室リスク
- 老朽化リスク
- ローンリスク
- 資産価値の変動リスク
- 災害リスク
空室リスク
アパート経営で最も注意しなければならないのは空室リスクです。
入居してもらえなければ、当たり前ですが賃料は発生しません。
不動産投資は立地で全て決まると言われますが、それは集客が見込めるかどうかという点に尽きます。日本全体では地方をはじめ、空き家が増加しています。
一方、地方でも集客が見込める立地も存在し、立地の見極めが非常に大切になってきます。
老朽化リスク
アパート経営において必ずネックになってくるのが、建物の老朽化です。建物は時間の流れと共に必ず劣化します。
建物だけではなく、空調や配管などの設備も劣化していきますので、定期的に点検しなければなりません。
劣化することを前提とした賃料設定や、適切な修繕積立を行うことでリスクは低下しますが、こうした点も考慮しなければなりません。
ローンリスク
ローンを組んでアパートを購入した場合、金利の設定によっては高金利になってしまうことが考えられます。近年はマイナス金利の影響で、オーナー側が有利ですがそれでも注意しておく方が良いでしょう。
金利が上がってしまうと返済する額も上がってしまいますので、ローンを組む際にはどの金利プランにするかを考える必要があります。
対策としては、固定金利の期間を長くする、返済期間を短く設定するなどが考えられますが、事前に決めておく必要があります。
資産価値の変動リスク
アパート経営の場合は土地と建物への投資が基本となりますが、建物の価値は時間と共に変化します。
投資した時点では、需要のあるエリアだったとしても数年先に需要が低下するというのは、郊外や地方などではよくある話です。
アパートを建てる場合は、ある程度の予測の元に行う必要があります。
しかし完全に予測することはできず、こうした不確定な要素はリスクとなります。
災害リスク
ここ近年は異常気象などの影響によって、災害が起こる頻度が増えています。日本は地震が代表的なリスクですが、大雨によっての災害までも危惧しておかなければならないでしょう。
ただし、確実に起こると確定しているわけではありませんので、あくまでもリスクの一つとして頭にいれておいてください。
これらの保証は必須であり、保証が充実した管理会社を選ぶことがリスク回避のポイントです。
アパート経営で失敗する人の4つの共通点
アパート経営を行っても誰でも成功するわけではありません。中には失敗してしまう人も大勢います。
これからアパート経営を始める場合、成功例よりも失敗例を集めましょう。
失敗してしまう人には実は4つの理由に集約されています。リスクと失敗例を押さえておけば成功率は一気に高まります。
- 土地勘のないエリアの購入
- 表面利回りを重視してしまう
- 居住者を呼び込む意識の欠如
- 管理を疎かにする
土地勘のないエリアの購入
初心者で圧倒的に多い失敗例が「土地勘のないエリア」の購入です。
アパート経営を行うためには、まず土地や物件を探さなくてはいけません。
今はインターネットで簡単に調べることができますし、大手不動産会社に相談すれば全国の投資向けアパートを検索することも可能なのです。
しかし、自分が知らない土地にあるアパートを選択するのは失敗するリスクが高いことをご存知でしょうか。
土地勘のないエリアではどのような人が住んでいる地域なのか、周辺の環境も数回足を運んだだけでは把握することはできず、不足の事態が起こりやすく失敗の要因となります。
表面利回りを重視してしまう
利回り（表面利回り）は、「年間賃料÷物件価格×100」でパーセンテージを出すことができます。
このパーセンテージが高ければ高いほど収益率は上がり、物件を割安で購入することができれば利回りは当然高くなります。
しかし、この表面利回りだけを重視する為に、安い物件を購入してしまうと後で後悔する結果になることがあります。
不動産情報サイトでは、好利回りの物件が並んでいますが、利回りだけを見て選んでしまうと失敗の要因になります。
表面利回りで選ぶのではなく、物件が適正価格かどうかもリサーチを行うようにしましょう。
居住者を呼び込む意識の欠如
アパート経営で一番大切なのは、繰り返しになりますが入居者がいるかどうかです。
入居者がいなければ当たり前ですが賃料は発生しませんし、家賃収入もありません。
また、入居して貰った後に長く居住してもらえるかも大切なポイントです。
そのために最大限の工夫・努力ができるかは、アパート経営で成功する人と失敗する人の大きな差となります。
成功しているオーナーの例を見ても空室リスクは常に頭にあり、壁の塗装から細かな対応まで、居住者ファーストの意識が行き届いています。
「不動産会社に任せればよい」という考えに基づいて行動を起こした場合、失敗してしまう恐れがあります。
管理を疎かにする
アパートの管理をするのも経営者の責任です。お金をかけたくないからと管理を疎かにすれば、入居率が下がる恐れがあります。
入居者は思っている以上に、物件について細かく見て気に入るかどうか判断しています。
長期的に居住者してもらうためには、決して管理は疎かにできません。
リフォームに代表されるコストかかる作業も、惜しまずにしっかりと行えるかどうかも、成否が分かれる資質になります。
アパート経営のリスクを回避して期待値を高める4つの方法
アパート経営は様々なリスクが存在しますが、それをできる限り抑えることは可能です。
リスク回避するために、最も現実的な4つの対処方法をご紹介します。
- 保険・保証サービスを利用する
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- 土地勘がある場所を選ぶ
- 新築物件を選ぶ
保険・保証サービスを利用する
アパート経営を行う上で、予測外の事象が発生することは考慮しなければなりません。
火災や地震などの災害が起こった場合、建物に多大な損害を与えてしまいます。
さらに、設備の不備などがあれば入居者に対して対応する必要があります。
これらリスクに対しては、アパートの管理会社で保険や保証サービスが用意されており、加入しておくことで損害を補償してくれます。
信頼できる管理会社を選ぶ
ワンルーム投資と異なりアパート経営は規模感があるため、前述したような保証サービスやリスク対策をより考える必要があります。
その中で最も大切なことは管理会社選びと言っても過言ではありません。
自分で管理するのは簡単ではありませんが、管理会社を通すことで、ちょっとしたトラブルであればそちらで解決してもらうこともできます。
相談しにくい、サポートがしっかりしていない管理会社にお願いしてしまうと、トラブルに発展しやすいので、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。
土地勘がある場所を選ぶ
リスク話でも触れましたが、土地勘のない場所ではどのような環境があるのかわかりません。実際に足を運んで良いと感じても、予期せぬことや様々なトラブルが起こる可能性があります。
初めての場合は、リスクを回避するためにも土地勘があるところを選ぶことが得策です。そうした場所を選ぶことで、どの場所に建てるのがベストであるかを見極めることができます。
新築物件を選ぶと無難
老朽化に対しての修繕費用というのは思いのほか掛かってしまうものです。
そのため、新築物件を選ぶことが良いとされています。
老朽化した部分を修理していくよりも、最初にかかる費用は高いものの、すぐに修繕する必要がないことから、新築物件を選ぶ方が確実性があります。
また、修繕が必要になるまでの時間を先延ばしにすることができます。
頼れるアパート管理会社はどこ？代表的な4つの会社
これまでアパート経営のリスクや失敗例を挙げてきましたが、最終的にはサポートがしっかりしており、頼れるアパート管理会社を選ぶことで様々なリスクに対応することが可能です。
アパート経営をする上で、重要になってくるのがどの管理会社にお願いをするかです。
ここでは代表的な4つの会社とそれぞれの評価についてご紹介しておきます。
地元の不動産会社でも問題ありませんが、一応念頭に入れておきましょう。
- 大和ハウス
- シノケン
- 大東建託
- MID
大和ハウス
テレビＣＭなどでも一度は目にしたことがあるという人も多い、大手企業です。
管理会社としてはかなり安定感のある会社であると共に、資産の安全なる確実な管理をモットーに行ってくれます。
大手であるという安心感もあり、私の知人もアパート経営のリフォームを大和関連会社に頼み、結果的にアパートの質が高まり居住者を増やしています。
非常に信頼することができ、どこにしようか悩むばあいは候補に入れておくべき会社です。
シノケン
業界初の試みである「土地が無くても、自己資金がなくても、頭金０円でも始めることができる」を実践している会社です。
初期投資が０円でもアパート経営ができるとして、費用がない人にはおすすめの管理会社です。
シノケンは今回挙げたようなリスクに関して精通しており、サポート体制も抜群。
完璧にプロフェッショナルな存在といえるでしょう。
長期間にわたり安定した収益をもたらしてくれるよう、アパート経営に最適な土地をその道のプロが探してくれます。
大東建託
経営そのものを丸ごと頼むことができるのが大東建託の魅力です。
経営などに向いていなくてもアパート経営を行っていくことができるので、初心者の人にはおすすめの会社でしょう。
市場調査をしっかり行い、入居者を確保、さらには円滑な家賃管理体制を行ってくれますし、住戸稼働率の向上も目指してくれます。
経営についてよくわからないという人はお任せできる大東建託がおすすめです。
MID
投資用アパートとしては業界で最も高い知名度をほこる企業です。
関西で不動産業を行っていたMIDは2016年に関西電力グループに吸収されました。
両者のノウハウをしっかり吸収して行われるため、幅広い視野でのサポートに期待がもてます。
現在は関東圏を中心に、投資用アパートの先駆者的存在として第一線を走っています。
それぞれに特徴がありますが、今回挙げた4つの管理会社は手堅いと言えます。
全体のまとめ
繰り返しになりますが、アパート経営を成功させる最大のポイントはリスクと失敗例を徹底的に知っておくことになります。
アパート経営に特別な知識やテクニックは必要ありません。
本記事でご紹介した基本をしっかりと押さえれば、充分に成功は可能です。
今回ご紹介した基本的な内容を頭に入れ、ぜひトライしてみてください。
